Regulariza tu construcción

Si. Se puede regularizar una edificación si cumple unas determinadas condicionantes para declarar el AFO Asimilado a Fuera de Ordenación. Este concepto de asimilado a fuera de ordenación lo determina y estipula en su articulado la Ley LISTA: Ley 7/2021, de 1 de Diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

El AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) es un mecanismo legal en Andalucía que permite la regularización de construcciones que se encuentran fuera de ordenación urbanística. Este informe técnico es esencial para aquellas edificaciones que fueron construidas sin la correspondiente licencia urbanística o que no cumplen con la normativa vigente. Obtener un AFO es crucial para garantizar la seguridad jurídica de tu propiedad, evitar sanciones y problemas legales futuros, y aumentar el valor de la construcción al regularizar su situación.

Para obtener un AFO, la construcción debe cumplir con ciertos requisitos establecidos por la normativa andaluza. Entre ellos, la edificación debe tener una antigüedad mínima, generalmente de seis años desde su finalización. Además, debe cumplir con los estándares de seguridad estructural, habitabilidad y salubridad, y no debe causar un impacto significativo en el medio ambiente. También es necesario que la construcción tenga acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad y saneamiento, ya sea mediante conexiones legales o a través de la autogestión.

El AFO permite la regularización de diversas construcciones, incluyendo edificaciones residenciales como viviendas unifamiliares, edificaciones rurales como casas de campo y cortijos, instalaciones industriales como naves y talleres, infraestructuras turísticas como hoteles y apartamentos turísticos, y construcciones auxiliares como piscinas, garajes y porches. Sin embargo, no todas las construcciones son elegibles para el AFO; la normativa establece límites y condiciones específicas que deben ser evaluadas caso por caso.

El tiempo necesario para completar el proceso de regularización con un AFO puede variar según la complejidad de cada caso y la rapidez de las gestiones administrativas. Generalmente, el proceso incluye la realización del informe técnico por parte de un arquitecto, la presentación de la documentación ante el Ayuntamiento correspondiente, y la evaluación y resolución por parte de las autoridades urbanísticas. En promedio, este proceso puede durar entre tres y seis meses, pero puede extenderse en casos más complicados.

Regularizar una construcción con un AFO ofrece numerosos beneficios. En primer lugar, proporciona seguridad jurídica al asegurar que la propiedad cumple con la normativa vigente, evitando sanciones y problemas legales. En segundo lugar, aumenta el valor de mercado de la propiedad, facilitando su venta o alquiler en mejores condiciones. Además, permite el acceso a servicios básicos como agua y electricidad, mejorando la calidad de vida de los residentes. Por último, contribuye a la ordenación del territorio y al mejoramiento del paisaje urbano, evitando la proliferación de construcciones ilegales.

La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) ha introducido cambios significativos en el proceso de regularización mediante el AFO. 

La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio en Andalucía, conocida como Ley LISTA, es una normativa innovadora destinada a promover la sostenibilidad en el desarrollo urbanístico y territorial de la región. Esta ley fue aprobada para enfrentar problemas como el crecimiento descontrolado, la ocupación ilegal del suelo y la preservación del entorno natural andaluz.

La ley implementa una planificación territorial más eficiente e inteligente, promoviendo un desarrollo urbano sostenible que aprovecha las infraestructuras existentes y minimiza la dispersión urbana. Además, fomenta la protección del patrimonio natural, la biodiversidad y los espacios naturales protegidos, estableciendo medidas para prevenir la sobreexplotación y la degradación del suelo.

Asimismo, la ley facilita la regularización de viviendas construidas sin licencia o en contra de la normativa, siempre que cumplan ciertos requisitos establecidos, permitiendo así su legalización. También promueve el uso de medios de transporte sostenibles y la creación de una red de transporte público eficiente. Por último, establece estándares más estrictos para la eficiencia energética en nuevas construcciones, contribuyendo a la reducción del impacto ambiental y el consumo de recursos.

El coste de obtener un AFO puede variar dependiendo de varios factores, como la complejidad de la construcción, los honorarios del técnico competente encargado del informe técnico y las tasas administrativas del Ayuntamiento. Generalmente, el proceso puede ser más económico que otros procedimientos de legalización, ya que evita la necesidad de demoliciones o reconstrucciones. Para obtener un presupuesto detallado, es recomendable contactar con un profesional especializado que pueda evaluar tu caso específico.

Para solicitar un AFO, se debe presentar una serie de documentos ante el Ayuntamiento correspondiente. Estos documentos incluyen el informe técnico elaborado por un técnico competente, planos y fotografías de la construcción, certificaciones de antigüedad y seguridad estructural, asegurar suministros básicos, presupuesto de las obras necesarias para la consolidación de la edificación y cualquier otro documento que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa. Es fundamental contar con la asesoría de un profesional para asegurar que toda la documentación esté completa y en orden.

Para iniciar el proceso de regularización con un AFO, el primer paso es contactar a un técnico competente especializado en urbanismo que pueda realizar el informe técnico necesario. Este profesional llevará a cabo una inspección detallada de la construcción y elaborará el informe AFO. Luego, se debe presentar la solicitud de regularización ante el Ayuntamiento correspondiente, junto con toda la documentación requerida.

El costo del Reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) varía según el municipio, ya que es el Ayuntamiento quien establece la tasa correspondiente. Por tanto, dependiendo de dónde se encuentre la edificación, el coste del AFO puede ser mayor o menor. Además de esta tasa, hay que considerar los honorarios de los profesionales técnicos encargados de la tramitación y la realización de informes, los cuales dependerán principalmente de la magnitud de la edificación.

Además una vez concedido el AFO por parte del Ayuntamiento, se debe elevar a escritura publica el reconocimiento de AFO ante notario con la declaración de obra nueva, abonando el IAJ (impuesto de actos jurídicos), el cual esta fijado legalmente en el 1,2% del valor de las edificaciones ante la Junta de Andalucía, y terminar registrando la propiedad en el registro de la propiedad que le corresponda. Una vez realizado estos tramites la edificación aparece en Nota Simple de la propiedad.

Obtener un reconocimiento de AFO implica importantes consecuencias tanto para los actuales propietarios, como para futuros propietarios o herederos. Cuando una propiedad adquiere la condición de AFO, las autoridades urbanísticas locales la reconocen como apta para el desarrollo. Esto permite que la propiedad pueda venderse y utilizarse como garantía hipotecaria. Una vez regularizada, la construcción obtiene seguridad jurídica y un reconocimiento administrativo.